Regler for korttidsutleie i Norge 2026: døgngrenser, skatt og turistskatt

Reglene på ett blikk

Sameie: 90 døgn for hele leiligheten

Eierseksjonsloven § 24 sjuende ledd sier at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn i året ikke er tillatt. Korttidsutleie betyr her utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Regelen har gjeldt siden 1. januar 2020.

• Hele seksjonen. Leier du ut et rom mens du bor der selv, teller det ikke.
• Inntil 30 døgn. Også et opphold på nøyaktig 30 døgn teller. Først ved lengre leieforhold er du utenfor regelen.
• Vedtektene kan endre grensen til mellom 60 og 120 døgn. Det krever minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet, både for å heve og for å senke grensen.
• Per seksjon. Grensen gjelder hver seksjon for seg, også når en leietaker fremleier.
• Fritidssameier er unntatt. Regelen gjelder ikke sameier der alle enhetene brukes som fritidsboliger.

Les mer om telling, brudd og hva sameiet kan gjøre i artikkelen om 90-dagersregelen.

Borettslag: 30 døgn, og bare når du bor der selv

Borettslagsloven § 5-4 gir en andelseier som selv bor i boligen, rett til å leie ut deler av den, og i tillegg hele boligen i opptil 30 døgn i løpet av året. Ut over dette kan du ikke overlate bruken av boligen til andre uten samtykke fra styret (§ 5-3).

Loven har ingen regel om at generalforsamlingen kan utvide 30-dagersgrensen, slik sameier kan. Eier du en borettslagsandel du ikke bor i, gir § 5-4 deg ingen rett til korttidsutleie uten samtykke fra styret.

Enebolig, hytte og kommunens regler

For selveiende eneboliger, rekkehus og hytter som ikke ligger i et sameie, finnes det ingen døgngrense i loven. Det betyr ikke at alt er lov. Når en bolig i praksis brukes som et overnattingssted, kan kommunen kreve søknad om bruksendring etter plan- og bygningsloven.

Kommunal- og distriktsdepartementet ga 24. mars 2026 ut en veileder til kommunene om hvor grensen går. Det finnes ingen fast grense. Kommunen ser på helheten:

• om bruken fremstår som et hjem eller som et kommersielt overnattingstilbud
• hvor ofte og hvor lenge det leies ut, og om det skjer løpende og systematisk
• markedsføring, bookingsystemer og tjenester som renhold og nøkkelutlevering
• trafikk, støy og ulemper ut over det som er vanlig i et boligområde
• fysiske endringer som legger til rette for flere gjester

Det finnes per 13. oktober 2026 ingen nasjonal registreringsordning for korttidsutleie. Departementet har sagt at endringer i plan- og bygningsloven kan bli aktuelle for å gjøre det lettere å følge opp ulovlig korttidsutleie, men vi har ikke funnet noe lovforslag.

Skatt på korttidsutleie

• Egen bolig (leieforhold under 30 dager) og hytte du bruker selv: 15 000 kr skattefritt i året. 85 % av resten skattlegges med 22 %. Ingen fradrag for kostnader.
• Sekundærbolig: 22 % av overskuddet, med fradrag for faktiske kostnader.
• Næring: trygdeavgift og trinnskatt kommer i tillegg, og mva kan bli aktuelt.

Regneeksempler og detaljer står i artikkelen om skatt på Airbnb, og du kan regne på egen utleie med skattekalkulatoren.

Airbnb rapporterer til Skatteetaten

Formidlere av utleie har rapportert leieinntekter til Skatteetaten siden 2020. Fra 1. januar 2026 gjelder nye regler for digital plattforminformasjon (DPI), med første rapportering i januar 2027. Tallene havner ofte forhåndsutfylt i skattemeldingen, men det er du som er ansvarlig for at de stemmer. Inntekt fra direkte bookinger fører du inn selv.

Besøksbidrag (turistskatt)

Besøksbidragsloven trådte i kraft 1. juli 2026. Kommuner med særlig stor belastning fra turisme kan innføre en avgift på 3 % av overnattingsprisen uten mva for opphold under 30 dager, også privat utleie. Ingen kommune kan kreve den inn før 1. januar 2027, og planen for bruk av pengene må godkjennes av Nærings- og fiskeridepartementet først.

Er du ikke mva-registrert og Airbnb tar imot betalingen, er det Airbnb som er ansvarlig for å kreve inn og betale avgiften til kommunen. Se hvilke kommuner som har søkt.

Brannsikkerhet og forsikring

Eieren av en bolig eller fritidsbolig skal sørge for røykvarsler i hver etasje og slokkeutstyr som kan brukes i alle rom, for eksempel et pulverapparat på minst 6 kg (forskrift om brannforebygging § 7). Kravet gjelder også når boligen leies ut. Gjester kjenner ikke boligen, så legg ut informasjon om rømningsvei og slokkeutstyr, gjerne også på engelsk.

Spør forsikringsselskapet ditt før du begynner å leie ut. Vilkårene for innbo- og boligforsikring ved korttidsutleie varierer, og Airbnb sin egen dekning erstatter ikke en forsikring som dekker boligen din.

Vanlige spørsmål

Hvor mange dager kan man leie ut på Airbnb i et sameie?

90 døgn i året når du leier ut hele seksjonen i perioder på inntil 30 døgn. Sameiet kan i vedtektene sette grensen til mellom 60 og 120 døgn, med to tredjedels flertall på årsmøtet. Grensen gjelder ikke i sameier der alle enhetene brukes som fritidsboliger.

Hvor lenge kan man leie ut en borettslagsleilighet?

Bor du selv i leiligheten, kan du leie ut hele den i opptil 30 døgn i året uten å spørre styret, og deler av den uten tidsgrense. Vil du leie ut mer enn det, trenger du samtykke fra styret (borettslagsloven § 5-3).

Gjelder 90-dagersregelen hvis jeg bare leier ut et rom?

Nei. Eierseksjonsloven begrenser korttidsutleie av hele boligseksjonen. Leier du ut et rom mens du selv bor i leiligheten, teller det ikke mot de 90 døgnene.

Hva regnes som korttidsutleie?

Det kommer an på regelverket. Eierseksjonsloven regner utleie i inntil 30 døgn sammenhengende som korttidsutleie. Skatteloven og besøksbidragsloven bruker leieforhold kortere enn 30 dager. Et opphold på nøyaktig 30 døgn teller altså mot 90-dagersgrensen i sameie, men regnes som langtidsutleie skattemessig.

Må jeg registrere meg for å leie ut på Airbnb?

Det finnes ingen nasjonal registreringsordning for korttidsutleie per 13. oktober 2026. Er utleien næring, må du registrere deg i Merverdiavgiftsregisteret når omsetningen passerer 50 000 kr på 12 måneder.

Kan kommunen stoppe Airbnb-utleie?

Ja, hvis utleien i praksis har gått over fra bolig til næringsvirksomhet. Da kan kommunen kreve søknad om bruksendring etter plan- og bygningsloven. Kommunal- og distriktsdepartementet ga i mars 2026 ut en veileder om hvor grensen går: hvor ofte det leies ut, hvor profesjonelt det drives, og hva naboene merker.

Hvor mye skatt betaler man på korttidsutleie?

Leier du ut egen bolig eller en hytte du bruker selv, er 15 000 kr i året skattefritt. Av resten skattlegges 85 % med 22 %. For en bolig du ikke bor i, betaler du 22 % av overskuddet etter kostnader.

Når kommer turistskatten?

Kommuner med særlig stor belastning fra turisme kan kreve 3 % besøksbidrag fra 1. januar 2027, men først når departementet har godkjent planen deres. Leier du ut gjennom Airbnb uten å være mva-registrert, er det Airbnb som er ansvarlig for å kreve inn og betale avgiften.

Kilder

Reglene på denne siden er kontrollert mot primærkildene under 13. oktober 2026. Siden er generell informasjon, ikke skatte- eller juridisk rådgivning.

• Eierseksjonsloven § 24 (Lovdata): 90-døgnsgrensen i sameier
• Borettslagsloven §§ 5-3 og 5-4 (Lovdata): 30 døgn når andelseieren selv bor i boligen
• Skatteloven § 7-2 (Lovdata): 15 000 kr og 85 %-regelen
• Besøksbidragsloven (Lovdata): 3 %, i kraft 1. juli 2026
• Regjeringen: Spørsmål og svar om besøksbidrag: innkreving tidligst 1. januar 2027, Airbnb sitt ansvar
• Kommunal- og distriktsdepartementet: Lanserer veileder om korttidsutleie (24. mars 2026): når korttidsutleie krever bruksendring
• Forskrift om brannforebygging § 7 (Lovdata): røykvarsler og slokkeutstyr i bolig og fritidsbolig
• Skatteetaten: Formidlingstjenester for eiendomsutleie og DPI: rapportering fra plattformer
• Merverdiavgiftsloven § 2-1 (Lovdata): registreringsgrensen på 50 000 kr