Nøkkeltall: Viktige regler på et blikk
| Regel | Detaljer |
|---|---|
| 90-dagersregelen | Gjelder i eierseksjonssameier: maks 90 dager/år for perioder under 30 dager |
| Skattefritt beløp | 15 000 kr ved utleie av egen bolig |
| Skattesats | 22% på 85% av inntekt over fribeløpet |
| MVA-registrering | Ved næringsdrift: plikt når omsetningen passerer 50 000 kr per 12 mnd (12% MVA på overnatting) |
| Enkeltpersonforetak (ENK) | Kreves når utleien er næringsvirksomhet (skjønnsvurdering) — ingen fast kronegrense |
| DPI-rapportering | Nytt DPI-regelverk fra 2026 (første rapportering 2027); utleieinntekt er rapportert til Skatteetaten siden 2020 |
| Besøksbidrag | Fast 3% avgift — loven i kraft 1. juli 2026, kommunal innkreving tidligst 2027 |
90-dagersregelen: Den viktigste begrensningen
Eierseksjonsloven begrenser korttidsutleie av leiligheter i sameier til 90 dager per år. Denne grensen gjelder for utleieperioder på under 30 dager. Utleie til samme gjest i 30 dager eller mer regnes som langtidsutleie og teller ikke mot 90-dagersgrensen.
Sameier kan vedta strengere regler i vedtektene — ned til minimum 60 dager per år — eller de kan øke grensen opp til 120 dager med 2/3 flertall pa sameiermote. Sjekk alltid vedtektene i ditt sameie for gjeldende grenser.
90-dagersregelen gjelder kun for eierseksjonssameier. Bor du i et borettslag, er reglene strengere: borettslagsloven tillater som hovedregel kun utleie av hele boligen i inntil 30 dager per år uten styregodkjenning. Eneboliger og fritidsboliger? Ingen dagsbegrensning. Du kan leie ut så mye du vil, så lenge skattereglene og lokale reguleringsbestemmelser følges.
Merk at dagene telles per kalenderår (1. januar til 31. desember). Har du brukt opp kvoten din innen september, må du vente til nyttårsaften for å starte igjen — med mindre du legger om til utleieperioder på 30 dager eller mer, som ikke teller mot grensen. Bruk vår gratis utleieteller for å holde oversikt over antall utleiedager gjennom året.
Skatteregler for Airbnb-inntekt
Inntekt fra korttidsutleie er som hovedregel skattepliktig i Norge, men ved utleie av egen bolig er de første 15 000 kr skattefrie. Hvordan resten beskattes avhenger av om du leier ut egen bolig eller sekundærbolig, og av omfanget. Utleieinntekt fra plattformene fanges opp av Skatteetaten — en ordning som har eksistert siden 2020 og som styrkes gjennom det nye DPI-regelverket — så regnestykket bør stemme.
1. Utleie av egen bolig
Ifølge Skatteetaten: hvis du leier ut en del av din egen bolig (f.eks. et gjesterom), er de første 15 000 kr skattefrie (hevet fra 10 000 kr i 2024). Av inntekt utover dette er 85% skattepliktig som kapitalinntekt (22% skatt).
Dersom du leier ut hele boligen din, er all inntekt som overstiger 15 000 kr skattepliktig. Det samme gjelder om du leier ut mer enn halvparten av boligens areal. Fribeløpet på 15 000 kr er et bunndrag som trekkes fra før skatteberegning, ikke en grense for skattefrihet på all inntekt.
Du kan trekke fra dokumenterte kostnader: renhold, forbruksmateriell, Airbnb-serviceavgift, forsikring og vedlikehold. Det gjør en reell forskjell på skatten. Bruk vår skattekalkulator for å se nøyaktig hva du ender opp med.
2. Utleie av sekundærbolig
Korttidsutleie av en bolig du ikke bor i selv beskattes som næringsvirksomhet hvis omfanget er stort nok. Skatteetaten vurderer dette individuelt, men utleie av flere enheter eller høy aktivitet vil normalt klassifiseres som næring, med tilhørende trygdeavgift og inntektsskatt.
Ved næringsvirksomhet beskattes overskuddet som personinntekt — inntektsskatt pluss trygdeavgift (11,0%). Effektiv skattesats havner gjerne over 30%. Til gjengjeld får du fradrag for alt knyttet til driften: avskrivning på møbler og utstyr, forsikring, strøm, internett og øvrige driftsutgifter.
Regneeksempel: Leilighet i Tromsø
La oss se på et konkret eksempel. Du eier en sekundærbolig i Tromsø som du leier ut på Airbnb. Årlig bruttoinntekt er 350 000 kr. Slik beregnes skatten:
| Post | Beløp |
|---|---|
| Brutto utleieinntekt | 350 000 kr |
| Airbnb-serviceavgift (3%) | −10 500 kr |
| Renhold (ca. 800 kr × 60 opphold) | −48 000 kr |
| Forsikring, strøm, internett | −36 000 kr |
| Vedlikehold og forbruksmateriell | −15 000 kr |
| Netto skattepliktig inntekt | 240 500 kr |
| Inntektsskatt (22%) | 52 910 kr |
| Trygdeavgift (11,0%) | 26 455 kr |
| Total skatt | 79 365 kr |
| Netto etter skatt | 161 135 kr |
Effektiv skattesats: ca. 33% av nettoinntekten. Uten fradragene ville skatten vært langt høyere. Fører du nøyaktig regnskap gjennom året, får du med deg alt du har krav på.
3. MVA og registrering
Korttidsutleie av egen bolig er som hovedregel unntatt fra merverdiavgift, og inntekten skattlegges som kapitalinntekt (22%). Driver du derimot utleien som næringsvirksomhet (for eksempel flere enheter eller hotellignende tjenester), må du registrere deg i Merverdiavgiftsregisteret når avgiftspliktig omsetning passerer 50 000 kr i løpet av en 12-månedersperiode, og legge til 12% MVA (redusert sats for overnatting) på bookingene. Da får du også fradrag for inngående MVA på driftskostnader.
Om du må registrere et enkeltpersonforetak (ENK) avhenger av om aktiviteten regnes som næringsvirksomhet — en konkret skjønnsvurdering (varighet, omfang, overskuddsevne), ikke et bestemt omsetningstall. Er du usikker, kontakt en regnskapsfører.
Nytt i 2026: Digital plattforminformasjon (DPI)
Fra 1. januar 2026 har Norge innført et utvidet regelverk for digital plattforminformasjon (DPI), i tråd med OECDs modellregelverk (MRDP). Første rapportering skjer i 2027. Verdt å merke seg: plattformer som formidler utleie av fast eiendom har hatt plikt til å rapportere utleieinntekt til Skatteetaten helt siden 2020 — DPI utvider og standardiserer denne rapporteringen.
I praksis betyr dette at plattformer som Airbnb, Booking.com og VRBO er lovpålagt å rapportere all utleieinntekt. Norske plattformer rapporterer direkte til Skatteetaten; utenlandske plattformer (som Airbnb, som er registrert i utlandet) rapporterer til hjemlandet sitt, som deretter utveksler opplysningene automatisk med Skatteetaten. Rapporteringen inkluderer informasjon om utleier (navn, adresse, organisasjonsnummer), eiendomsadresse, antall utleiedager, og total bruttoinntekt per eiendom.
Å «glemme» inntekt fra korttidsutleie er ikke lenger realistisk. Skatteetaten kan krysssjekke plattformdata mot skattemeldingen din. Avvik vil trolig utløse kontroll.
Sørg for at skattemeldingen stemmer med det plattformene rapporterer. Leier du ut utenom plattformene — for eksempel via direkte bookinger — må den inntekten rapporteres manuelt.
Nytt i 2026: Besøksbidrag (turistskatt)
Stortinget har vedtatt lov om besøksbidrag (lov 20. juni 2025 nr. 104), som trer i kraft 1. juli 2026. Loven er en frivillig ordning: den lar den enkelte kommune innføre en overnattingsavgift på 3% av overnattingsprisen (ekskl. mva). Avgiften gjelder alle typer overnatting — hoteller, hytter og korttidsutleie via plattformer som Airbnb.
Selv om loven gjelder fra sommeren 2026, kan innkreving tidligst starte i 2027. En kommune må først dokumentere reelt turistpress og få godkjent en plan for bruk av inntektene før den kan innføre avgiften. Inntektene går til kommunen (ikke staten), øremerket tiltak som styrker reiselivsinfrastruktur. Per i dag har ingen kommune en godkjent ordning — Tromsø har vedtatt en plan med mål om oppstart 1. januar 2027, mens flere andre kommuner vurderer det.
For korttidsutleieverter blir 3% trolig krevd inn automatisk av plattformen for privatpersoner. Bruk vår turistskattkalkulator for å se hva avgiften betyr for din utleie, og følg med på om din kommune innfører den.
Lokale regler og registreringskrav
Foreløpig har ingen norsk kommune innført en egen registreringsordning for korttidsutleie. Kommunene kan regulere utleie gjennom plan- og bygningsloven (for eksempel arealbruk og bruksendring), og flere av de største byene utreder eller diskuterer tiltak — men per 2026 finnes det ingen vedtatt kommunal korttidsutleieordning:
- Oslo har flest aktive Airbnb-oppføringer i landet, og kommunen har vurdert registreringsordning for å sikre boligtilgangen i sentrum. Politisk oppmerksomhet er høy.
- I Bergen diskuteres regulering aktivt, særlig i sentrum. Bekymringen er at korttidsutleie fortrenger fastboende fra leiemarkedet.
- Tromsø har et uforholdsmessig stort Airbnb-marked — nordlyssesongen driver voldsom etterspørsel. Debatten om registreringsordning pågår.
- Markedet i Stavanger er mer liberalt. Oljeindustrien gir stabil etterspørsel fra både næringsreisende og turister, og det er foreløpig færre restriksjoner.
- Trondheim: Voksende marked der korttidsutleie konkurrerer med studentboliger, spesielt nær NTNU.
Vi anbefaler å holde deg oppdatert på kommunale vedtak og planprosesser i din kommune, siden regelverket kan endre seg over tid.
Brannkrav og sikkerhet
Utleieboliger må oppfylle branntekniske krav. Ved korttidsutleie kreves minimum:
- Fungerende røykvarslere i alle soverom og fellesområder
- Brannslukningsapparat eller brannslange lett tilgjengelig
- Tydelig merkede rømningsveier
- Informasjon om brannrutiner tilgjengelig for gjester
Ved utleie av flere enheter eller i bygninger med fellesarealer kan kravene være strengere. DSB kan gjennomføre tilsyn, og manglende brannsikkerhet kan føre til pålegg om utbedring eller utleieforbud. Utenlandske gjester kjenner sjelden norske brannrutiner — ha tydelig informasjon på engelsk tilgjengelig i boligen.
Forsikring
Standard boligforsikring dekker normalt ikke skader som oppstår under korttidsutleie. Flere forsikringsselskaper tilbyr egne tilleggsdekninger for dette — undersøk hva du trenger før du annonserer boligen.
Airbnb tilbyr AirCover-programmet som gir en viss beskyttelse mot skader fra gjester (opptil 3 millioner USD), men dette bør ikke erstatte egen forsikring. AirCover dekker ikke alt — for eksempel er slitasje, verdigjenstander og visse typer vannskader normalt unntatt. Kontakt forsikringsselskapet ditt for å få en dekning som er tilpasset korttidsutleie spesifikt.
Tips for å holde deg på riktig side
- Før nøyaktig oversikt over utleiedager og inntekter — et regneark holder, men et regnskapsprogram er bedre
- Sameievedtektene kan ha strengere grenser enn loven. Les dem før du starter.
- All inntekt skal rapporteres. Plattformene har rapportert utleieinntekt til Skatteetaten siden 2020, og DPI-regelverket fra 2026 utvider dette — avvik blir fanget opp.
- Driver du utleien som næring? Da kan du trenge ENK, og MVA-plikt (12%) inntreffer ved omsetning over 50 000 kr per 12 mnd.
- Brannsikkerhet — røykvarslere, slukkeutstyr, rømningsveier — må være på plass og dokumentert
- Gi forsikringsselskapet beskjed om at du driver korttidsutleie. Ellers risikerer du å stå uten dekning.
- Besøksbidrag (3%) kan innføres av din kommune tidligst fra 2027. Følg med, og legg det inn i prisen når det trer i kraft der du leier ut.
- Kvitteringer for renhold, forbruksmateriell og vedlikehold er direkte fradrag — ta vare på alt
Hold deg oppdatert med markedsdata
2026 bringer DPI-rapportering, besøksbidrag og trolig strengere lokale regler. På Utleiedata.no kan du følge beleggsprosent, gjennomsnittspriser og konkurranse i din by.
Relatert lesning: Airbnb-inntekt i Norge 2026 og Beste byer for Airbnb i Norge.