Nøkkeltall: Viktige regler på et blikk
| Regel | Detaljer |
|---|---|
| 90-dagersregelen | Maks 90 dager/år for perioder under 30 dager |
| Skattefritt beløp | 10 000 kr ved utleie av egen bolig |
| Skattesats | 22% på 85% av inntekt over fribeløpet |
| ENK-grense | 50 000 kr/år omsetning |
| MVA-grense | 2 000 000 kr/år omsetning |
| DPI-rapportering | Plattformer rapporterer automatisk til Skatteetaten fra 2026 |
| Besøksbidrag | 3% overnattingsavgift fra juli 2026 |
90-dagersregelen: Den viktigste begrensningen
Eierseksjonsloven begrenser korttidsutleie av leiligheter i sameier til 90 dager per år. Denne grensen gjelder for utleieperioder på under 30 dager. Utleie til samme gjest i 30 dager eller mer regnes som langtidsutleie og teller ikke mot 90-dagersgrensen.
Sameier kan vedta strengere regler i vedtektene — ned til minimum 60 dager per år — eller de kan øke grensen opp til 120 dager med 2/3 flertall pa sameiermote. Sjekk alltid vedtektene i ditt sameie for gjeldende grenser.
Det er viktig å merke seg at 90-dagersregelen kun gjelder for eierseksjonssameier. Bor du i et borettslag, er reglene enda strengere: borettslagsloven tillater som hovedregel kun utleie av hele boligen i inntil 30 dager per år uten styregodkjenning. For eneboliger og fritidsboliger gjelder ikke 90-dagersregelen i det hele tatt — her står du fritt til å leie ut så mye du ønsker, så lenge du følger skattereglene og lokale reguleringsbestemmelser.
Merk at dagene telles per kalenderår (1. januar til 31. desember). Har du brukt opp kvoten din innen september, må du vente til nyttårsaften for å starte igjen — med mindre du legger om til utleieperioder på 30 dager eller mer, som ikke teller mot grensen.
Skatteregler for Airbnb-inntekt
All inntekt fra korttidsutleie er skattepliktig i Norge. Hvordan inntekten beskattes avhenger av om du leier ut din egen bolig eller en sekundærbolig, og av omfanget av utleieaktiviteten. Skattereglene kan virke kompliserte, men det er viktig å forstå dem grundig for å unngå ubehagelige overraskelser fra Skatteetaten.
1. Utleie av egen bolig
Ifølge Skatteetaten: hvis du leier ut en del av din egen bolig (f.eks. et gjesterom), er de første 10 000 kr skattefrie. Av inntekt utover dette er 85% skattepliktig som kapitalinntekt (22% skatt).
Dersom du leier ut hele boligen din, er all inntekt som overstiger 10 000 kr skattepliktig. Det samme gjelder om du leier ut mer enn halvparten av boligens areal. Fribeløpet på 10 000 kr er et bunndrag som trekkes fra før skatteberegning, ikke en grense for skattefrihet på all inntekt.
Du kan trekke fra dokumenterte kostnader knyttet til utleien, inkludert renhold, forbruksmateriell, Airbnb-serviceavgift, forsikring og vedlikehold av utleieenheten. Disse fradragene reduserer den skattepliktige inntekten og kan utgjøre en betydelig forskjell på den endelige skatten.
2. Utleie av sekundærbolig
Korttidsutleie av en bolig du ikke bor i selv beskattes som næringsvirksomhet hvis omfanget er stort nok. Skatteetaten vurderer dette individuelt, men utleie av flere enheter eller høy aktivitet vil normalt klassifiseres som næring, med tilhørende trygdeavgift og inntektsskatt.
Ved næringsvirksomhet beskattes overskuddet som personinntekt. Det betyr at du betaler både inntektsskatt og trygdeavgift (7,9% for næring), noe som kan gi en effektiv skattesats på godt over 30%. Til gjengjeld får du fradrag for alle kostnader knyttet til driften, inkludert avskrivning på møbler og utstyr, forsikring, strøm, internett og andre driftsutgifter.
Regneeksempel: Leilighet i Tromsø
La oss se på et konkret eksempel. Du eier en sekundærbolig i Tromsø som du leier ut på Airbnb. Årlig bruttoinntekt er 350 000 kr. Slik beregnes skatten:
| Post | Beløp |
|---|---|
| Brutto utleieinntekt | 350 000 kr |
| Airbnb-serviceavgift (3%) | −10 500 kr |
| Renhold (ca. 800 kr × 60 opphold) | −48 000 kr |
| Forsikring, strøm, internett | −36 000 kr |
| Vedlikehold og forbruksmateriell | −15 000 kr |
| Netto skattepliktig inntekt | 240 500 kr |
| Inntektsskatt (22%) | 52 910 kr |
| Trygdeavgift (7,9%) | 19 000 kr |
| Total skatt | 71 910 kr |
| Netto etter skatt | 168 590 kr |
I dette eksempelet ender du opp med en effektiv skattesats på ca. 30% av nettoinntekten. Fradragene reduserer skattebelastningen betydelig sammenlignet med å betale skatt på bruttoinntekten. Det lønner seg derfor å føre nøyaktig regnskap over alle kostnader gjennom året.
3. MVA og registrering
Hvis du driver korttidsutleie som næringsvirksomhet og omsetningen overstiger 50 000 kr per år, må du registrere enkeltpersonforetak (ENK) i Brønnøysundregistrene. Dette gir deg også plikt til å føre regnskap og levere næringsoppgave sammen med skattemeldingen.
Ved omsetning over 2 millioner kr må du registreres i MVA-registeret. Overnatingstjenester har en redusert MVA-sats på 12%. Dette betyr at du må legge til 12% MVA på alle bookinger og rapportere dette til Skatteetaten. Merk at du også får fradrag for inngående MVA på kostnader knyttet til virksomheten.
Nytt i 2026: Digital plattformrapportering (DPI)
Fra januar 2026 har Norge implementert regler for digital plattformrapportering (DPI), i tråd med OECDs modellregelverk og EUs DAC7-direktiv. Dette er en av de største endringene for norske Airbnb-verter på lang tid.
I praksis betyr dette at plattformer som Airbnb, Booking.com og VRBO nå er lovpålagt å rapportere all utleieinntekt direkte til Skatteetaten. Rapporteringen skjer automatisk og inkluderer informasjon om utleier (navn, adresse, organisasjonsnummer), eiendomsadresse, antall utleiedager, og total bruttoinntekt per eiendom.
For verter betyr dette at det ikke lenger er mulig å «glemme» å rapportere inntekt fra korttidsutleie. Skatteetaten får tilgang til detaljerte opplysninger om all aktivitet, og kan krysssjekke dette mot din skattemelding. Avvik vil sannsynligvis utløse kontroll.
Vår anbefaling: Sørg for at skattemeldingen din stemmer overens med det plattformene rapporterer. Før du har leid ut utenom plattformer (f.eks. direkte bookinger), er denne inntekten også skattepliktig og må rapporteres manuelt.
Nytt i 2026: Besøksbidrag (turistskatt)
Fra 1. juli 2026 innfører Norge et nasjonalt besøksbidrag — en overnattingsavgift på 3% av overnattingsprisen. Avgiften er vedtatt gjennom en ny lov om besøksbidrag og gjelder for alle typer overnatting, inkludert hoteller, hytter og korttidsutleie via plattformer som Airbnb.
For korttidsutleieverter betyr dette at 3% av overnattingsprisen skal kreves inn fra gjesten og betales videre til staten. Plattformene vil trolig håndtere innkrevingen automatisk, på samme måte som de allerede håndterer serviceavgifter. Men det er utleier som har det formelle ansvaret for at avgiften blir betalt.
Inntektene fra besøksbidraget skal gå til kommunene, øremerkede for tiltak som styrker reiselivsinfrastruktur og reduserer negative konsekvenser av turisme. For verter som opererer med tynne marginer kan avgiften påvirke lønnsomheten — enten må prisene økes for å kompensere, eller så spiser avgiften av fortjenesten. Vi anbefaler å justere prisstrategien i god tid før avgiften trer i kraft.
Lokale regler og registreringskrav
Flere norske kommuner har innført eller planlegger egne regler for korttidsutleie. Det lokale regelverket kommer i tillegg til de nasjonale reglene, og kan variere betydelig fra by til by:
- Oslo: Kommunen har vurdert registreringsordning for korttidsutleie, med fokus på å sikre boligtilgangen i sentrumsområdene. Oslo har flest aktive Airbnb-oppføringer i landet og stor politisk oppmerksomhet rundt korttidsutleie.
- Bergen: Aktiv diskusjon om regulering, spesielt i sentrumsområdene. Kommunen har uttrykt bekymring for at korttidsutleie reduserer antall tilgjengelige utleieboliger for fastboende.
- Tromsø: Stort Airbnb-marked relativt til folketall, med sterk etterspørsel under nordlyssesongen. Lokale debatter om balanse mellom turisme og boligtilgang, samt behov for registreringsordning.
- Stavanger: Relativt liberalt marked med færre restriksjoner. Oljeindustrien gir et mer stabilt utleiemarked med både nærings- og turismerelatert etterspørsel.
- Trondheim: Voksende marked med økt fokus på studentboliger vs. korttidsutleie, spesielt i nærheten av NTNU.
Vi anbefaler å holde deg oppdatert på kommunale vedtak og planprosesser i din kommune. Registreringsordninger og lokale begrensninger kan innføres med relativt kort varsel.
Brannkrav og sikkerhet
Utleieboliger må oppfylle branntekniske krav. Ved korttidsutleie kreves minimum:
- Fungerende røykvarslere i alle soverom og fellesområder
- Brannslukningsapparat eller brannslange lett tilgjengelig
- Tydelig merkede rømningsveier
- Informasjon om brannrutiner tilgjengelig for gjester
Ved utleie av flere enheter eller i bygninger med fellesarealer kan kravene være strengere. Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB) kan gjennomføre tilsyn, og manglende brannsikkerhet kan føre til pålegg om utbedring eller i verste fall forbud mot utleie. Det er også verdt å merke seg at gjester fra utlandet kanskje ikke kjenner norske brannrutiner — tydelig informasjon på engelsk (og gjerne andre språk) er god praksis.
Forsikring
Standard boligforsikring dekker normalt ikke skader som oppstår under korttidsutleie. Mange forsikringsselskaper tilbyr nå egne tilleggsdekninger for korttidsutleie, og det er viktig å undersøke dette før du annonserer boligen din.
Airbnb tilbyr AirCover-programmet som gir en viss beskyttelse mot skader fra gjester (opptil 3 millioner USD), men dette bør ikke erstatte egen forsikring. AirCover dekker ikke alt — for eksempel er slitasje, verdigjenstander og visse typer vannskader normalt unntatt. Kontakt forsikringsselskapet ditt for å få en dekning som er tilpasset korttidsutleie spesifikt.
Tips for å holde deg på riktig side
- Hold nøyaktig oversikt over alle utleiedager og inntekter — bruk et regneark eller regnskapsprogram
- Sjekk sameievedtektene for spesifikke begrensninger før du starter
- Rapporter all inntekt til Skatteetaten — plattformene deler nå data automatisk med norske myndigheter
- Vurder om du trenger enkeltpersonforetak basert på omfanget av utleien
- Sørg for tilfredsstillende brannsikkerhet og dokumenter dette
- Informer forsikringsselskapet om utleieaktiviteten
- Forbered deg på besøksbidraget (3%) fra juli 2026 — juster prisene i tide
- Ta vare på alle kvitteringer for fradragsberettigede kostnader
Hold deg oppdatert med markedsdata
Reglene endrer seg, og markedet utvikler seg. Med nye rapporteringskrav, besøksbidrag og strammere regulering er det viktigere enn noensinne å ha kontroll på tallene. På Utleiedata.no kan du følge med på markedstrender, beleggsprosent, gjennomsnittspriser og konkurranse i din by — slik at du kan tilpasse strategien din etter markedet.
Les også vår artikkel om Airbnb-inntekt i Norge 2026 eller sjekk hvilke byer som gir best avkastning på Airbnb.