Nøkkeltall: Viktige regler på et blikk
| Regel | Detaljer |
|---|---|
| 90-dagersregelen | Maks 90 dager/år for perioder under 30 dager |
| Skattefritt beløp | 10 000 kr ved utleie av egen bolig |
| Skattesats | 22% på 85% av inntekt over fribeløpet |
| ENK-grense | 50 000 kr/år omsetning |
| MVA-grense | 2 000 000 kr/år omsetning |
| DPI-rapportering | Plattformer rapporterer automatisk til Skatteetaten fra 2026 |
| Besøksbidrag | 3% overnattingsavgift fra juli 2026 |
90-dagersregelen: Den viktigste begrensningen
Eierseksjonsloven begrenser korttidsutleie av leiligheter i sameier til 90 dager per år. Denne grensen gjelder for utleieperioder på under 30 dager. Utleie til samme gjest i 30 dager eller mer regnes som langtidsutleie og teller ikke mot 90-dagersgrensen.
Sameier kan vedta strengere regler i vedtektene — ned til minimum 60 dager per år — eller de kan øke grensen opp til 120 dager med 2/3 flertall pa sameiermote. Sjekk alltid vedtektene i ditt sameie for gjeldende grenser.
90-dagersregelen gjelder kun for eierseksjonssameier. Bor du i et borettslag, er reglene strengere: borettslagsloven tillater som hovedregel kun utleie av hele boligen i inntil 30 dager per år uten styregodkjenning. Eneboliger og fritidsboliger? Ingen dagsbegrensning. Du kan leie ut så mye du vil, så lenge skattereglene og lokale reguleringsbestemmelser følges.
Merk at dagene telles per kalenderår (1. januar til 31. desember). Har du brukt opp kvoten din innen september, må du vente til nyttårsaften for å starte igjen — med mindre du legger om til utleieperioder på 30 dager eller mer, som ikke teller mot grensen. Bruk vår gratis utleieteller for å holde oversikt over antall utleiedager gjennom året.
Skatteregler for Airbnb-inntekt
All inntekt fra korttidsutleie er skattepliktig i Norge. Hvordan den beskattes avhenger av om du leier ut egen bolig eller sekundærbolig, og av omfanget. Med automatisk plattformrapportering fra 2026 har Skatteetaten full oversikt — så regnestykket bør stemme.
1. Utleie av egen bolig
Ifølge Skatteetaten: hvis du leier ut en del av din egen bolig (f.eks. et gjesterom), er de første 10 000 kr skattefrie. Av inntekt utover dette er 85% skattepliktig som kapitalinntekt (22% skatt).
Dersom du leier ut hele boligen din, er all inntekt som overstiger 10 000 kr skattepliktig. Det samme gjelder om du leier ut mer enn halvparten av boligens areal. Fribeløpet på 10 000 kr er et bunndrag som trekkes fra før skatteberegning, ikke en grense for skattefrihet på all inntekt.
Du kan trekke fra dokumenterte kostnader: renhold, forbruksmateriell, Airbnb-serviceavgift, forsikring og vedlikehold. Det gjør en reell forskjell på skatten. Bruk vår skattekalkulator for å se nøyaktig hva du ender opp med.
2. Utleie av sekundærbolig
Korttidsutleie av en bolig du ikke bor i selv beskattes som næringsvirksomhet hvis omfanget er stort nok. Skatteetaten vurderer dette individuelt, men utleie av flere enheter eller høy aktivitet vil normalt klassifiseres som næring, med tilhørende trygdeavgift og inntektsskatt.
Ved næringsvirksomhet beskattes overskuddet som personinntekt — inntektsskatt pluss trygdeavgift (11,0%). Effektiv skattesats havner gjerne over 30%. Til gjengjeld får du fradrag for alt knyttet til driften: avskrivning på møbler og utstyr, forsikring, strøm, internett og øvrige driftsutgifter.
Regneeksempel: Leilighet i Tromsø
La oss se på et konkret eksempel. Du eier en sekundærbolig i Tromsø som du leier ut på Airbnb. Årlig bruttoinntekt er 350 000 kr. Slik beregnes skatten:
| Post | Beløp |
|---|---|
| Brutto utleieinntekt | 350 000 kr |
| Airbnb-serviceavgift (3%) | −10 500 kr |
| Renhold (ca. 800 kr × 60 opphold) | −48 000 kr |
| Forsikring, strøm, internett | −36 000 kr |
| Vedlikehold og forbruksmateriell | −15 000 kr |
| Netto skattepliktig inntekt | 240 500 kr |
| Inntektsskatt (22%) | 52 910 kr |
| Trygdeavgift (11,0%) | 26 455 kr |
| Total skatt | 79 365 kr |
| Netto etter skatt | 161 135 kr |
Effektiv skattesats: ca. 33% av nettoinntekten. Uten fradragene ville skatten vært langt høyere. Fører du nøyaktig regnskap gjennom året, får du med deg alt du har krav på.
3. MVA og registrering
Hvis du driver korttidsutleie som næringsvirksomhet og omsetningen overstiger 50 000 kr per år, må du registrere enkeltpersonforetak (ENK) i Brønnøysundregistrene. Dette gir deg også plikt til å føre regnskap og levere næringsoppgave sammen med skattemeldingen.
Ved omsetning over 2 millioner kr må du registreres i MVA-registeret. Overnatingstjenester har en redusert MVA-sats på 12%. Dette betyr at du må legge til 12% MVA på alle bookinger og rapportere dette til Skatteetaten. Merk at du også får fradrag for inngående MVA på kostnader knyttet til virksomheten.
Nytt i 2026: Digital plattformrapportering (DPI)
Fra januar 2026 har Norge implementert regler for digital plattformrapportering (DPI), i tråd med OECDs modellregelverk og EUs DAC7-direktiv. Dette er en av de største endringene for norske Airbnb-verter på lang tid.
I praksis betyr dette at plattformer som Airbnb, Booking.com og VRBO nå er lovpålagt å rapportere all utleieinntekt direkte til Skatteetaten. Rapporteringen skjer automatisk og inkluderer informasjon om utleier (navn, adresse, organisasjonsnummer), eiendomsadresse, antall utleiedager, og total bruttoinntekt per eiendom.
Å «glemme» inntekt fra korttidsutleie er ikke lenger realistisk. Skatteetaten kan krysssjekke plattformdata mot skattemeldingen din. Avvik vil trolig utløse kontroll.
Sørg for at skattemeldingen stemmer med det plattformene rapporterer. Leier du ut utenom plattformene — for eksempel via direkte bookinger — må den inntekten rapporteres manuelt.
Nytt i 2026: Besøksbidrag (turistskatt)
Fra 1. juli 2026 innfører Norge et nasjonalt besøksbidrag — en overnattingsavgift på 3% av overnattingsprisen. Avgiften er vedtatt gjennom en ny lov om besøksbidrag og gjelder for alle typer overnatting, inkludert hoteller, hytter og korttidsutleie via plattformer som Airbnb.
For korttidsutleieverter betyr dette at 3% av overnattingsprisen skal kreves inn fra gjesten og betales videre til staten. Plattformene vil trolig håndtere innkrevingen automatisk, på samme måte som de allerede håndterer serviceavgifter. Men det er utleier som har det formelle ansvaret for at avgiften blir betalt.
Inntektene fra besøksbidraget skal gå til kommunene, øremerkede for tiltak som styrker reiselivsinfrastruktur og reduserer negative konsekvenser av turisme. For verter som opererer med tynne marginer kan avgiften påvirke lønnsomheten — enten må prisene økes for å kompensere, eller så spiser avgiften av fortjenesten. Bruk vår turistskattkalkulator for å se hva avgiften betyr for din utleie, og juster prisstrategien i god tid før avgiften trer i kraft.
Lokale regler og registreringskrav
Flere norske kommuner har innført eller planlegger egne regler for korttidsutleie. Det lokale regelverket kommer i tillegg til de nasjonale reglene, og kan variere betydelig fra by til by:
- Oslo har flest aktive Airbnb-oppføringer i landet, og kommunen har vurdert registreringsordning for å sikre boligtilgangen i sentrum. Politisk oppmerksomhet er høy.
- I Bergen diskuteres regulering aktivt, særlig i sentrum. Bekymringen er at korttidsutleie fortrenger fastboende fra leiemarkedet.
- Tromsø har et uforholdsmessig stort Airbnb-marked — nordlyssesongen driver voldsom etterspørsel. Debatten om registreringsordning pågår.
- Markedet i Stavanger er mer liberalt. Oljeindustrien gir stabil etterspørsel fra både næringsreisende og turister, og det er foreløpig færre restriksjoner.
- Trondheim: Voksende marked der korttidsutleie konkurrerer med studentboliger, spesielt nær NTNU.
Vi anbefaler å holde deg oppdatert på kommunale vedtak og planprosesser i din kommune. Registreringsordninger og lokale begrensninger kan innføres med relativt kort varsel.
Brannkrav og sikkerhet
Utleieboliger må oppfylle branntekniske krav. Ved korttidsutleie kreves minimum:
- Fungerende røykvarslere i alle soverom og fellesområder
- Brannslukningsapparat eller brannslange lett tilgjengelig
- Tydelig merkede rømningsveier
- Informasjon om brannrutiner tilgjengelig for gjester
Ved utleie av flere enheter eller i bygninger med fellesarealer kan kravene være strengere. DSB kan gjennomføre tilsyn, og manglende brannsikkerhet kan føre til pålegg om utbedring eller utleieforbud. Utenlandske gjester kjenner sjelden norske brannrutiner — ha tydelig informasjon på engelsk tilgjengelig i boligen.
Forsikring
Standard boligforsikring dekker normalt ikke skader som oppstår under korttidsutleie. Flere forsikringsselskaper tilbyr egne tilleggsdekninger for dette — undersøk hva du trenger før du annonserer boligen.
Airbnb tilbyr AirCover-programmet som gir en viss beskyttelse mot skader fra gjester (opptil 3 millioner USD), men dette bør ikke erstatte egen forsikring. AirCover dekker ikke alt — for eksempel er slitasje, verdigjenstander og visse typer vannskader normalt unntatt. Kontakt forsikringsselskapet ditt for å få en dekning som er tilpasset korttidsutleie spesifikt.
Tips for å holde deg på riktig side
- Før nøyaktig oversikt over utleiedager og inntekter — et regneark holder, men et regnskapsprogram er bedre
- Sameievedtektene kan ha strengere grenser enn loven. Les dem før du starter.
- All inntekt skal rapporteres. Med DPI-reglene fra 2026 vet Skatteetaten allerede hva du har tjent via plattformene.
- Over 50 000 kr i omsetning? Da trenger du enkeltpersonforetak.
- Brannsikkerhet — røykvarslere, slukkeutstyr, rømningsveier — må være på plass og dokumentert
- Gi forsikringsselskapet beskjed om at du driver korttidsutleie. Ellers risikerer du å stå uten dekning.
- Besøksbidraget (3%) kommer i juli 2026. Juster prisene i god tid.
- Kvitteringer for renhold, forbruksmateriell og vedlikehold er direkte fradrag — ta vare på alt
Hold deg oppdatert med markedsdata
2026 bringer DPI-rapportering, besøksbidrag og trolig strengere lokale regler. På Utleiedata.no kan du følge beleggsprosent, gjennomsnittspriser og konkurranse i din by.
Relatert lesning: Airbnb-inntekt i Norge 2026 og Beste byer for Airbnb i Norge.