Døgngrensene for korttidsutleie
| Boligtype | Grense | Kan endres? | Hjemmel |
|---|---|---|---|
| Eierseksjon i sameie | 90 døgn i året for hele seksjonen | Ja, til 60–120 døgn i vedtektene (2/3 av avgitte stemmer på årsmøtet) | Eierseksjonsloven § 24 |
| Sameie med bare fritidsboliger | Ingen grense i loven | Ikke aktuelt | Eierseksjonsloven § 24 |
| Borettslag, du bor der selv | 30 døgn i året for hele boligen | Loven åpner ikke for utvidelse; mer krever styrets samtykke | Borettslagsloven §§ 5-3 og 5-4 |
| Selveiende enebolig eller hytte | Ingen døgngrense | Ikke aktuelt | Systematisk utleie kan kreve bruksendring |
Hva sier loven?
Regelen står i eierseksjonsloven § 24 sjuende ledd og har gjeldt siden 1. januar 2020:
«Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Første til fjerde punktum gjelder ikke for sameier hvor alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger.»
Hva teller, og hva teller ikke?
- Hele seksjonen teller. Leier du ut et rom mens du selv bor i leiligheten, er du utenfor regelen.
- Opphold på inntil 30 døgn teller, også et opphold på nøyaktig 30 døgn. Leieforhold som varer lenger, teller ikke.
- Alle kanaler teller. Airbnb, Booking.com, FINN og privat utleie mot betaling regnes likt. Lar du noen bo gratis, er det ikke utleie.
- Fremleie teller. Departementet har uttalt at grensen gjelder også når en leietaker fremleier seksjonen på korttid.
- Grensen gjelder per seksjon. Eier du to seksjoner, har hver sin grense. Departementets eksempel: ti seksjoner kan til sammen ha inntil 900 døgn.
- Bare boligseksjoner. En næringsseksjon er ikke omfattet, men bruken må følge formålet seksjonen har. Å endre formål krever reseksjonering (§ 25).
Hvordan teller du døgnene?
Loven sier «døgn» og «årlig», men forklarer ikke nærmere hvordan døgnene skal telles, og vi har ikke funnet en avklaring fra departementet. Det vanlige er å telle utleide netter per kalenderår: en gjest som sjekker inn mandag og ut onsdag, bruker to døgn. Er du nær grensen, bør du avklare tellemåten med styret.
Det er lurt å føre en logg over alle opphold med inn- og utsjekkdato. Da kan du dokumentere antallet hvis styret spør. Utleietelleren gjør dette for deg og viser med farger når du nærmer deg grensen.
Kan sameiet endre grensen eller forby Airbnb?
Årsmøtet kan vedtektsfeste en annen grense, men bare mellom 60 og 120 døgn, og bare med minst to tredjedeler av de avgitte stemmene. Det gjelder både for å heve og for å senke grensen.
Et fullt forbud kan ikke vedtas med flertall. Begrensninger i retten til å leie ut ut over dette krever samtykke fra de seksjonseierne det gjelder (§ 24 andre ledd). To ting kan likevel stoppe utleie som holder seg under 90 døgn:
- Utleien er til urimelig eller unødvendig skade eller ulempe for de andre (§ 25 andre ledd), for eksempel støy og uro.
- Utleien har blitt næringsvirksomhet i en seksjon som er seksjonert til bolig. Departementet utelukker ikke at det kan skje før 90 døgn er nådd.
Hva skjer hvis du bryter grensen?
- Skriftlig advarsel. Styret må først advare deg skriftlig, og advarselen skal si at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt.
- Pålegg om salg. Fortsetter et vesentlig mislighold, kan styret pålegge deg å selge. Fristen skal være minst seks måneder.
- Tvangssalg. Følger du ikke pålegget, kan styret kreve seksjonen solgt gjennom namsmyndighetene (§ 38).
Om et brudd på 90-dagersgrensen er et vesentlig mislighold, er en konkret vurdering. Gjentatte og store overskridelser etter advarsel peker i den retningen. Er oppførselen til alvorlig plage for naboene, kan styret også kreve fravikelse (utkastelse) etter § 39.
Slik får du mest ut av 90 døgn
- Bruk døgnene i høysesong. En 2-roms i Oslo har en årsjustert snittpris på 2 460 kr per natt (våre tall per 13. oktober 2026). 90 netter til den prisen gir 221 400 kr hvis alle blir booket. Høysesongpriser ligger ofte over årssnittet.
- Kombiner med langtidsutleie. Leieforhold på mer enn 30 døgn teller ikke, så resten av året kan leiligheten leies ut til studenter, pendlere eller prosjektarbeidere.
- Sett minimumsopphold. Med tre netter som minimum får du færre utvask per utleide døgn.
Se tallene for Oslo og ni andre markeder, eller regn på din adresse med inntektskalkulatoren, som tar hensyn til døgngrensen.
Vanlige spørsmål
Hva sier eierseksjonsloven om korttidsutleie?
Eierseksjonsloven § 24 sjuende ledd sier at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt. Korttidsutleie betyr utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Vedtektene kan sette grensen til mellom 60 og 120 døgn.
Teller et opphold på 30 dager mot 90-dagersgrensen?
Ja. Loven regner utleie i inntil 30 døgn sammenhengende som korttidsutleie, så også et opphold på nøyaktig 30 døgn teller. Leieforhold som varer lenger enn 30 døgn, teller ikke.
Gjelder 90-dagersregelen hvis jeg leier ut et rom?
Nei. Grensen gjelder korttidsutleie av hele boligseksjonen. Leier du ut et rom mens du bor i leiligheten selv, teller ikke det.
Kan sameiet forby Airbnb?
Ikke med et vanlig flertallsvedtak. Årsmøtet kan med to tredjedels flertall sette grensen til mellom 60 og 120 døgn, men ikke lavere. Strengere begrensninger krever samtykke fra de seksjonseierne det gjelder (eierseksjonsloven § 24 andre ledd). Utleie som er til urimelig ulempe for naboene eller som er blitt næringsvirksomhet, kan styret likevel gripe inn mot.
Hvordan telles de 90 døgnene?
Loven sier «døgn» og «årlig», men forklarer ikke nærmere hvordan de skal telles. Det vanlige er å telle utleide netter per kalenderår. Er du nær grensen, bør du avklare tellemåten med styret og føre en logg over alle opphold.
Hva skjer hvis jeg leier ut mer enn 90 døgn?
Ved vesentlig mislighold kan styret etter skriftlig advarsel pålegge deg å selge seksjonen, med minst seks måneders frist. Følger du ikke pålegget, kan seksjonen kreves solgt ved tvangssalg (eierseksjonsloven § 38). Om et brudd på 90-dagersgrensen er vesentlig mislighold, avgjøres konkret.
Gjelder 90-dagersregelen i borettslag?
Nei. I borettslag gjelder borettslagsloven § 5-4: bor du der selv, kan du leie ut hele boligen i opptil 30 døgn i året uten styrets samtykke. Loven har ingen regel om at generalforsamlingen kan utvide grensen.
Gjelder grensen per eier eller per leilighet?
Per leilighet (seksjon). Eier du to seksjoner, har hver sin grense på 90 døgn. Grensen gjelder også når en leietaker fremleier leiligheten på korttid.
Kilder
Reglene på denne siden er kontrollert mot primærkildene under 13. oktober 2026. Siden er generell informasjon, ikke skatte- eller juridisk rådgivning.
- Eierseksjonsloven § 24 (Lovdata): 90 døgn, inntil 30 døgn, 60–120 i vedtektene, unntak for fritidssameier
- Eierseksjonsloven § 38 (Lovdata): pålegg om salg og tvangssalg
- Regjeringen: Departementet svarer på spørsmål om fremutleie av eierseksjoner (§§ 24, 25 og 46): grensen gjelder per seksjon og ved fremleie
- Borettslagsloven §§ 5-3 og 5-4 (Lovdata): 30 døgn i borettslag