Kort oppsummert: Eierseksjonsloven begrenser korttidsutleie til 90 dager/år i sameier og 30 dager/år i borettslag. Grensene kan justeres med 2/3 flertall. Hver overnatting teller som én dag, og utleie over 30 sammenhengende dager er unntatt. Brudd kan føre til advarsel, stansing og i verste fall tvangssalg. Hold oversikt med vår gratis utleieteller.
Hva sier loven?
90-dagersregelen ble innført med endringer i eierseksjonsloven (esl. § 24 sjuende ledd) som trådte i kraft 1. januar 2020. Formålet var å balansere seksjonseierens rett til å disponere sin bolig mot naboenes behov for ro og trygghet i bomiljøet. Loven definerer korttidsutleie som utleie i perioder under 30 sammenhengende dager.
Regelen gjelder for alle eierseksjonssameier i Norge, uavhengig av størrelse. Det spiller ingen rolle om sameiet har 4 eller 400 seksjoner — grensen er den samme. Regelen gjelder heller ikke bare Airbnb, men all form for korttidsutleie: Booking.com, FINN.no, eller privat formidling.
For fritidseiendommer gjelder ikke 90-dagersregelen, med mindre fritidseiendommen er en seksjon i et eierseksjonssameie. Selveiende eneboliger og frittstående hytter har ingen lovbestemt begrensning på korttidsutleie.
Sameie vs. borettslag: Ulike grenser
Det er viktig å skille mellom sameier og borettslag, da reglene er forskjellige:
| Eierform | Standardgrense | Kan justeres? | Lovhjemmel |
|---|---|---|---|
| Eierseksjonssameie | 90 dager/år | Ned til 60 dager eller opp til 120 dager (2/3 flertall) | Eierseksjonsloven § 24 |
| Borettslag | 30 dager/år | Opp til 90 dager (2/3 flertall) | Burettslagslova § 5-4 |
| Selveierbolig (enebolig) | Ingen grense | Ikke aktuelt | — |
| Fritidsbolig (selveier) | Ingen grense | Ikke aktuelt | — |
Forskjellen mellom sameie og borettslag er betydelig: 90 vs. 30 dager. For en vert som leier ut hele sommersesongen (juni-august, ca. 90 dager), kan du akkurat holde deg innenfor grensen i et sameie — men i et borettslag er du langt over etter bare én måned. Dette gjør borettslag vesentlig mindre egnet for korttidsutleie.
Hvordan telle dager riktig
Mange verter er usikre på hva som teller som en «dag» under 90-dagersregelen. Her er reglene:
- Overnattinger telles: Hver natt gjesten overnatter i boligen teller som én dag. En gjest som sjekker inn mandag og sjekker ut onsdag bruker 2 dager (mandag natt og tirsdag natt).
- Sammenhengende opphold over 30 dager er unntatt: Leier du ut til samme gjest i 30+ sammenhengende dager, teller det ikke mot 90-dagerskvoten. Dette regnes som langtidsutleie.
- Kalenderår: Tellingen starter på nytt 1. januar hvert år. Har du brukt alle 90 dager innen september, kan du ikke leie ut korttid resten av året.
- Overlapping: Har du to gjester som overlapper (f.eks. ett rom sjekker ut tirsdag, et annet sjekker inn mandag), teller hver overnatting uansett.
Det er ditt ansvar som seksjonseier å holde oversikt over antall utleiedager. Sameiet kan kreve dokumentasjon, og ved tvist er det du som har bevisbyrden for at du holder deg innenfor grensen. Vår utleieteller hjelper deg med å holde nøyaktig oversikt gjennom hele året.
Kan sameiet endre grensen?
Ja, eierseksjonsloven gir sameiermøtet mulighet til å justere 90-dagersgrensen med 2/3 flertall. Grensen kan settes ned til minimum 60 dager eller opp til maksimum 120 dager. Sameiet kan ikke vedta å fjerne grensen helt eller sette den lavere enn 60 dager.
I borettslag er bildet litt annerledes. Generalforsamlingen kan vedta å utvide 30-dagersgrensen til inntil 90 dager med 2/3 flertall. Men grensen kan ikke settes høyere enn 90 dager i borettslag.
Endringer vedtatt på sameiermøtet gjelder fra vedtakstidspunktet. Det betyr at sameiet kan innføre strengere regler midt i året. Har du allerede planlagt bookinger ut over den nye grensen, bør du kansellere i tide for å unngå brudd. Følg med på innkallinger til sameiermøter — endringer i korttidsutleiereglene er et stadig vanligere tema på agendaen.
Hva skjer hvis du bryter regelen?
Konsekvensene av å overskride 90-dagersgrensen kan være alvorlige. Eierseksjonsloven gir sameiet flere verktøy:
- Skriftlig advarsel: Styret sender en formell advarsel med krav om at den ulovlige utleien stanses. Dette er normalt det første steget.
- Pålegg om stansing: Styret kan kreve at all korttidsutleie opphører for resten av kalenderåret. Gjester som allerede har booket må avbestilles.
- Erstatningskrav: Sameiet kan kreve erstatning for dokumenterte ulemper forårsaket av den ulovlige utleien — for eksempel kostnader til ekstra renhold av fellesarealer eller skader.
- Tvangssalg: I gjentatte eller grove tilfeller kan styret begjære tvangssalg av seksjonen gjennom namsmyndighetene (esl. § 38). Dette er den mest alvorlige konsekvensen og krever at advarsler har blitt gitt først.
I praksis starter de fleste sameier med dialog og advarsel. Tvangssalg er sjeldent, men det finnes rettspraksis der det har blitt gjennomført — spesielt i sameier der én seksjonseier systematisk har drevet utstrakt korttidsutleie til tross for gjentatte advarsler.
Strategier for å maksimere inntekten innenfor grensene
90 dager er en klar begrensning, men det betyr ikke at du ikke kan tjene godt. Her er strategier som erfarne verter bruker:
1. Konsentrer utleien til høysesong
Bruk alle 90 dagene i perioden med høyest etterspørsel. I de fleste norske byer er dette juni-august, der døgnprisene kan være 50-100 % høyere enn i lavsesong. 90 sommerdager til 2 000 kr/natt gir 180 000 kr — bedre enn 180 dager i lavsesong til 1 000 kr/natt.
2. Kombiner med langtidsutleie
Bruk 90 dager til korttidsutleie i høysesong, og lei ut langtid (30+ dager sammenhengende) resten av året. En langtidsleie på 9 måneder til 12 000 kr/mnd pluss 90 dager korttid i sommeren kan gi en total årsinntekt på 180 000-290 000 kr.
3. Sett lengre minimumsopphold
Ved å kreve minimum 3-5 netter per booking reduserer du antall inn- og utsjekkinger (og dermed renhold), samtidig som du bruker 90-dagerskvoten mer effektivt. 30 bookinger a 3 netter = 90 dager, men bare 30 snuoperasjoner i stedet for potensielt 90 med 1-natts bookinger.
4. Følg nøye med på tellingen
Bruk vår utleieteller for å holde oversikt i sanntid. Mange verter mister oversikten mot slutten av sesongen og risikerer å overskride grensen uten å være klar over det. Med en teller ser du nøyaktig hvor mange dager du har igjen.
Spesialtilfeller og gråsoner
Utleie via venner eller familie
Loven skiller ikke mellom kommersiell utleie og utleie til kjente. Hvis du lar venner bo i leiligheten din mot betaling — uansett hvor lite — teller det mot 90-dagerskvoten. Gratis utlån (uten vederlag) regnes derimot normalt ikke som utleie og teller ikke.
Flere seksjoner i samme sameie
Eier du flere seksjoner i samme sameie, har hver seksjon sin egen 90-dagerskvote. Grensen er knyttet til seksjonen, ikke eieren. Du kan altså leie ut to seksjoner i 90 dager hver — totalt 180 utleiedager.
Næringsseksjon vs. boligseksjon
90-dagersregelen gjelder kun for boligseksjoner. Dersom din seksjon er registrert som næringsseksjon (f.eks. kontor eller forretning), gjelder ikke begrensningen. Men merk at det å endre bruk fra bolig til næring krever godkjenning.
Registreringskrav for korttidsutleie
Per 2026 arbeider regjeringen med et nasjonalt registreringskrav for korttidsutleie. Formålet er å gi kommuner bedre oversikt over omfanget av utleie og gjøre det enklere å håndheve regler som 90-dagersgrensen. Det er forventet at alle verter som driver korttidsutleie vil måtte registrere seg i et offentlig register med informasjon om boligen og utleieomfanget.
Les vår komplette oversikt over korttidsutleieregler i Norge for mer informasjon om registreringskrav og andre reguleringer.
Hold oversikt med vår utleieteller
Vi har laget en gratis utleieteller som hjelper deg med å holde oversikt over antall utleiedager gjennom året. Telleren lar deg:
- Registrere hver booking med inn- og utsjekkingsdato
- Se hvor mange av 90 (eller 30) dager du har brukt
- Få varsler når du nærmer deg grensen
- Eksportere oversikten som dokumentasjon overfor sameiet
Ofte stilte spørsmål
Hva er 90-dagersregelen?
90-dagersregelen begrenser korttidsutleie (under 30 sammenhengende dager) til maksimalt 90 dager per kalenderår i eierseksjonssameier. Regelen står i eierseksjonsloven § 24 og gjelder fra 1. januar 2020.
Gjelder 90-dagersregelen i borettslag?
Nei, i borettslag gjelder en strengere grense på 30 dager per år. Generalforsamlingen kan vedta å utvide til inntil 90 dager med 2/3 flertall.
Hva skjer hvis jeg overskrider grensen?
Sameiet kan sende skriftlig advarsel, kreve utleien stanset, fremme erstatningskrav, og i alvorlige tilfeller begjære tvangssalg av seksjonen.
Hva teller som en utleiedag?
Hver overnatting teller som én dag. Innsjekk mandag, utsjekk onsdag = 2 dager. Utleie på 30+ sammenhengende dager teller ikke mot kvoten.