Kort oppsummert: Leier du ut din egen bolig under 10 000 kr/år, er det skattefritt. Over fribeløpet beskattes 85 % av overskytende inntekt med 22 %. For sekundærboliger er all inntekt skattepliktig (85 % av brutto x 22 %). En typisk vert med 280 000 kr i bruttoinntekt fra sekundærbolig betaler ca. 52 000 kr i skatt. Bruk vår gratis skattekalkulator for å beregne din skatt.
Grunnprinsippet: Primærbolig vs. sekundærbolig
Det første du må avklare er om boligen du leier ut er din primærbolig eller en sekundærbolig. Denne forskjellen er avgjørende for hvor mye skatt du betaler, fordi reglene er vesentlig forskjellige for de to kategoriene.
Primærbolig er den boligen du selv bor i og er folkeregistrert på. Hvis du leier ut et rom i din egen bolig, eller leier ut hele boligen mens du er bortreist, regnes dette som utleie av primærbolig. Du kan også leie ut inntil halvparten av boligen (målt i utleieverdi) uten at det påvirker skattefriheten ved salg.
Sekundærbolig er enhver bolig du eier, men ikke bor i selv. Det inkluderer investeringsleiligheter, hytter du leier ut på Airbnb, og boliger du har kjøpt spesifikt for korttidsutleie. For sekundærboliger finnes det ingen fribeløpsgrense — all inntekt er skattepliktig fra første krone.
Fribeløpet: 10 000 kr for primærbolig
Leier du ut din egen primærbolig, har du et skattefritt fribeløp på 10 000 kroner per kalenderår. Det betyr at de første 10 000 kronene du tjener på utleie er helt skattefrie. Først når du passerer denne grensen, begynner beskatningen — og da kun av beløpet over 10 000 kr.
Merk at fribeløpet gjelder samlet for hele året, uavhengig av antall utleieperioder. Har du leid ut i januar og august, legges inntektene sammen. Fribeløpet gjelder heller ikke per bolig — det er ett fribeløp totalt for all utleie av primærbolig.
For sekundærbolig finnes det ikke noe fribeløp. All inntekt er skattepliktig fra første krone. Dette er en viktig forskjell som mange nye verter overser.
85 %-regelen: Sjablongfradrag for kostnader
Uansett om du leier ut primær- eller sekundærbolig, kan du trekke fra 15 % av brutto leieinntekter som et sjablongfradrag. Dette er ment å dekke kostnader som renhold, strøm, internett, slitasje og andre driftsutgifter. I praksis betyr det at bare 85 % av inntekten din regnes som skattepliktig (Skatteetaten).
Du kan velge mellom sjablongfradrag (15 %) og fradrag for faktiske kostnader. Har du dokumenterte kostnader som overstiger 15 % av bruttoinntekten — for eksempel høye renholdskostnader, vedlikeholdsutgifter eller andre driftskostnader — kan det lønne seg å føre faktiske kostnader i stedet. Du må da kunne dokumentere alle fradragene.
Skattesatsen: 22 % alminnelig inntekt
Leieinntekter fra korttidsutleie beskattes som alminnelig inntekt med en sats på 22 %. Dette er en flat sats som gjelder uavhengig av hvor mye du tjener totalt. Inntekten legges oppå din øvrige inntekt (lønn, kapitalinntekter osv.), men selve skattesatsen er fast på 22 %.
Det er viktig å skille mellom korttidsutleie og næringsvirksomhet. Dersom du leier ut mer enn 5 enheter, eller omsetter for over 50 000 kr med hotellignende tjenester (frokost, daglig renhold, resepsjon), kan Skatteetaten vurdere det som næringsvirksomhet. Da gjelder andre regler, inkludert trygdeavgift på 11,4 % og mulig MVA-plikt.
Regneeksempler
Eksempel 1: Utleie av rom i primærbolig
Maria leier ut et gjesterom i leiligheten sin i Oslo via Airbnb. Hun tjener totalt 45 000 kr i løpet av året.
- Bruttoinntekt: 45 000 kr
- Minus fribeløp: 45 000 - 10 000 = 35 000 kr
- Skattepliktig inntekt (85 %): 35 000 x 0,85 = 29 750 kr
- Skatt (22 %): 29 750 x 0,22 = 6 545 kr
Maria betaler 6 545 kr i skatt på 45 000 kr i inntekt — en effektiv skattesats på 14,5 %. Til sammenligning ville full beskatning uten fribeløp og sjablongfradrag gitt 9 900 kr i skatt.
Eksempel 2: Sekundærbolig med god inntekt
Erik eier en leilighet i Bergen sentrum som han leier ut på Airbnb hele året. Han har 280 000 kr i bruttoinntekt.
- Bruttoinntekt: 280 000 kr
- Fribeløp: Ingen (sekundærbolig)
- Skattepliktig inntekt (85 %): 280 000 x 0,85 = 238 000 kr
- Skatt (22 %): 238 000 x 0,22 = 52 360 kr
Erik betaler 52 360 kr i skatt. Hans effektive skattesats er 18,7 % av bruttoinntekten. Etter skatt sitter han igjen med 227 640 kr — før øvrige driftskostnader som renhold, slitasje og forsikring.
Eksempel 3: Rorbu i Lofoten — sesongutleie
Kari eier en rorbu i Lofoten som hun leier ut i sommersesongen (mai-september). Hun tjener 180 000 kr i sesongen.
- Bruttoinntekt: 180 000 kr
- Fribeløp: Ingen (sekundærbolig)
- Skattepliktig inntekt (85 %): 180 000 x 0,85 = 153 000 kr
- Skatt (22 %): 153 000 x 0,22 = 33 660 kr
Kari betaler 33 660 kr i skatt. Skulle hun i stedet ført faktiske kostnader (renhold 25 000 kr, vedlikehold 15 000 kr, strøm 8 000 kr, forsikring 5 000 kr = 53 000 kr), ville skattepliktig inntekt blitt 127 000 kr og skatten 27 940 kr. I dette tilfellet lønner det seg å føre faktiske kostnader — en besparelse på 5 720 kr.
Faktiske kostnader vs. sjablongfradrag — hva lønner seg?
Som Karis eksempel viser, kan det lønne seg å velge faktiske kostnader fremfor sjablongfradraget. Tommelfingerregelen er enkel: hvis dine dokumenterte driftskostnader overstiger 15 % av bruttoinntekten, bør du bruke faktiske kostnader.
Typiske fradragsberettigede kostnader inkluderer:
- Renhold: 500-800 kr per snuoperasjon, gjerne 30 000-50 000 kr/år
- Airbnb-gebyr: 3 % av bookingbeløp
- Strøm og internett: Forholdsmessig andel av faktiske kostnader
- Forsikring: Utleieforsikring, typisk 3 000-8 000 kr/år
- Slitasje og vedlikehold: Dokumenterte utgifter til reparasjoner og utskifting
- Tekstiler og forbruksmateriell: Håndklær, sengetøy, toalettartikler
For verter med bruttoinntekt over 200 000 kr er det ofte lønnsomt å regne på begge alternativene. Vår skattekalkulator lar deg sammenligne sjablongfradrag og faktiske kostnader side om side.
DPI-rapportering fra 2026: Skatteetaten ser alt
Fra 1. januar 2026 gjelder nye DPI-regler (Digital Platform Information) som pålegger plattformer som Airbnb og Booking.com å rapportere all vertsinntekt direkte til Skatteetaten. De første rapportene leveres innen januar 2027. Det betyr at skattemyndighetene fra 2027 automatisk mottar informasjon om all din utleieinntekt — det er ikke lenger mulig å «glemme» å oppgi inntekter.
Har du tidligere underrapportert Airbnb-inntekter, bør du rydde opp nå. Skatteetaten tilbyr mulighet for frivillig retting med redusert tilleggsskatt. Etter at DPI-rapportene er levert, vil det bli langt vanskeligere å korrigere uten konsekvenser.
Når blir utleien næringsvirksomhet?
Skatteetaten vurderer flere faktorer for å avgjøre om korttidsutleien din anses som næringsvirksomhet:
- Antall enheter: Leier du ut 5 eller flere enheter, regnes det normalt som næring
- Hotellignende tjenester: Frokost, daglig renhold, resepsjon eller minibar kan utløse næringsklassifisering
- Omsetning: Omsetning over 50 000 kr med hotellignende tjenester utløser MVA-plikt
- Varighet og omfang: Systematisk, helårlig utleie med profesjonell drift peker mot næring
Næringsklassifisering medfører trygdeavgift (11,4 %), men gir også tilgang til bredere fradragsmuligheter og mulighet for avskrivning av inventar. For verter som driver i stor skala kan det faktisk være en fordel å organisere utleien som næring gjennom et enkeltpersonforetak.
Besøksbidrag: Den nye turistskatten
I tillegg til inntektsskatt må du fra 2027 forholde deg til besøksbidraget — en kommunal avgift på inntil 3 % av overnattingsprisen i utvalgte kommuner. For privatverter krever Airbnb inn avgiften automatisk. Les vår komplette guide til besøksbidraget for detaljer om hvilke kommuner som er først ute.
Bruk vår gratis skattekalkulator
I stedet for å regne manuelt har vi bygget en gratis skattekalkulator for Airbnb-utleie. Kalkulatoren lar deg:
- Velge mellom primærbolig og sekundærbolig
- Sammenligne sjablongfradrag og faktiske kostnader
- Se effektiv skattesats og nettoinntekt etter skatt
- Beregne skatten med og uten fribeløp
Ofte stilte spørsmål
Hvor mye skatt betaler jeg på Airbnb-utleie?
Det avhenger av om du leier ut primær- eller sekundærbolig. For primærbolig er inntekt under 10 000 kr skattefri. Over det beskattes 85 % av overskytende med 22 %. For sekundærbolig beskattes 85 % av all inntekt med 22 %. Beregn din skatt her.
Hva er 85 %-regelen?
Skatteetaten lar deg trekke fra 15 % av brutto leieinntekter som sjablongfradrag for kostnader. Bare 85 % av inntekten regnes som skattepliktig. Alternativt kan du føre faktiske dokumenterte kostnader hvis de overstiger 15 %.
Er Airbnb-inntekt under 10 000 kr skattefritt?
Kun for primærbolig — den boligen du bor i selv. For sekundærboliger finnes det ikke noe fribeløp, og all inntekt er skattepliktig fra første krone.
Må jeg betale mva på Airbnb-inntekter?
Utleie av fast eiendom er normalt unntatt fra MVA. Men tilbyr du hotellignende tjenester (daglig renhold, frokost, resepsjon) med omsetning over 50 000 kr, kan det utløse MVA-plikt. De fleste private Airbnb-verter trenger ikke bekymre seg for MVA.